Les meilleures villes étudiantes pour acheter un bien en location

Jean-François Vouge
Article écrit par :
Jean-François Vouge
Temps de lecture : 4 min.

Investir dans un bien destiné aux étudiants est un choix stratégique.
Ces locataires apportent une forte demande, une vacance locative réduite et une stabilité du rendement. Mais réussir ce villes étudiantes investissement locatif nécessite une approche rigoureuse, tant sur le choix de la ville que sur l’assurance emprunteur adaptée. En effet, l’assurance pèse sur le coût global du crédit, affecte votre taux d’effort, et doit être prévue dès la simulation.
Askapi vous accompagne pour identifier les meilleures villes, comprendre les obligations légales (loi Lemoine, HCSF, taux d’usure) et sélectionner la solution la plus économique et conforme.

Villes étudiantes investissement locatif

Les villes étudiantes les plus attractives pour un investissement locatif

Selon le classement 2025 de L’Étudiant, relayé par Campus France, les villes suivantes sont en tête : Toulouse, Besançon, Montpellier, Rennes, Caen, Grenoble, Lyon, Nantes, Strasbourg, Nancy.

Toulouse : 1ʳᵉ place, fort potentiel locatif

Une population étudiante dense : Toulouse accueille environ 120 000 étudiants, soit une part estimée à 11,6 % de la population.

Atouts du marché :
Dynamisme économique : hub aéronautique, informatique.
Transports efficaces, climat attractif.
Loyers accessibles : environ 516 €/mois pour un studio.

Ces éléments font de Toulouse un choix incontournable pour un investissement locatif performant, avec une vacance locative faible.

Besançon : l’équilibre idéal

Cadre de vie & loyers faibles : Besançon, 2ᵉ au classement, séduit par son cadre historique, sa taille humaine et ses loyers autour de 412 €/mois.
Rentabilité maîtrisée : Une demande stable associée à des charges réduites permet un cash‑flow positif, préservant votre capacité d’emprunt.

Montpellier : climat et attractivité

Student-friendly : Montpellier, ex-æquo 2ᵉ, compte près de 80 000 étudiants, un réseau de transports gratuit et une offre culturelle riche.
Rendement optimal : Le poids de l’assurance emprunteur dans le TAEG rend la compétitivité de votre contrat d’autant plus stratégique.

Autres villes à considérer

Les villes suivantes arrivent en 4ᵉ à 10ᵉ positions du classement :

Rennes, Caen, Grenoble, Lyon, Nantes, Strasbourg, Nancy.
Elles présentent un bon compromis entre densité étudiante, image de marque, du patrimoine, de la vie étudiante et une rentabilité souvent conservatrice.

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Stratégie d’investissement dans les villes étudiantes

Critères de sélection d’une ville

Densité étudiante ≥ 8 000
Prix d’achat raisonnable vs loyers.
Transports & vie locale (transports, services, culture).

Étapes opérationnelles

  • Analyse de la rentabilité brute : (loyer × 12) / prix d’achat.
  • Simuler le financement avec plusieurs scénarios d’assurance via Askapi.
  • Vérification du TAEG vs taux d’usure en vigueur.
  • Étudier le cash-flow net : loyers, frais, assurance habitation, charges copro, taxes.
  • Calculer le reste à vivre après mensualités pour assurer la viabilité bancaire.

Exemple chiffré : investissement à Toulouse

  • Prix d’achat : 150 000 €
  • Loyer brut : 516 €/mois (pour un studio)
  • Revenus annuels : 6 192 €
  • Rendement brut : 4,1 %
  • En optimisant l’assurance, vous pouvez :
    – Rester sous le taux d’usure.
    – Limiter le taux d’effort, respectant la règle 35 % / 25 ans (HCSF).
    – Augmenter le rendement net.

Pour réussir votre villes étudiantes investissement locatif, combinez :

Un choix de ville pertinent : Toulouse, Besançon, Montpellier, Rennes, etc.
Une assurance emprunteur optimisée grâce à la loi Lemoine, AERAS et la délégation via Askapi.
Une simulation rigoureuse du TAEG, du cash-flow et de votre reste à vivre.

Askapi vous accompagne à chaque étape : comparer les meilleures offres, garantir l’équivalence de garanties, respecter la législation et maximiser la rentabilité de votre investissement étudiant.

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Questions fréquentes sur : Les meilleures villes étudiantes pour acheter un bien en location

Pourquoi privilégier une ville étudiante pour l’investissement locatif ?

Une forte demande étudiante assure une vacance locative faible, des locations renouvelées chaque année et un flux constant de locataires. Les villes étudiantes offrent aussi un environnement favorable (transports, vie culturelle), attirant des profils stables et garantissant un rendement locatif intéressant.

Quelles villes françaises sont les plus attractives en 2025 ?

Selon L’Étudiant, les villes les plus attractives sont : Toulouse, Besançon, Montpellier, Rennes, Caen, Grenoble, Lyon, Nantes, Strasbourg, Nancy. Chaque ville se distingue par son dynamisme universitaire, ses infrastructures et son attractivité.

Comment l’assurance emprunteur impacte-t-elle l’investissement locatif ?

L’assurance emprunteur alourdit le TAEG et le taux d’effort. Une assurance plus chère peut rendre votre dossier moins viable, voire dépasser le taux d’usure. Comparez les offres via Askapi pour minimiser ces coûts tout en respectant les garanties exigées.

Puis-je changer d’assurance emprunteur après la signature du prêt ?

Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier sans frais et à tout moment votre assurance emprunteur pour bénéficier de meilleures conditions, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes.

Sources de l’article : Villes étudiantes investissement locatif : les meilleures villes pour réussir votre placement immobilier

L’Étudiant – Classement des meilleures villes étudiantes 2025
Campus France – Palmarès 2025
Ecla – Classement top 10 villes étudiantes 2025
Ministère de l’Enseignement Supérieur – Effectifs universitaires 2024‑2025

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