Calcul du taux d’endettement du crédit immobilier : comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

Jean-François Vouge
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Jean-François Vouge
Temps de lecture : 8 min.

Lorsqu’un emprunteur souhaite financer un projet immobilier, l’un des critères essentiels étudiés par la banque est son taux d’endettement. Ce pourcentage détermine la part des revenus consacrée aux charges de crédit.
Contrairement à une idée reçue, l’assurance emprunteur est prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, car elle fait partie intégrante du coût du prêt immobilier.

Avec l’aide d’Askapi, plateforme experte de comparaison en assurance de prêt, les emprunteurs peuvent réduire le coût de leur contrat et ainsi optimiser leur taux d’endettement pour accéder à un financement ou améliorer les conditions de leur crédit.

taux d'endettement du crédit immobilier

Pourquoi le taux d’endettement du crédit immobilier est déterminant ?

Définition légale du taux d’endettement

Même si aucun article de loi ne définit explicitement la formule officielle du taux d’endettement, il est directement lié aux exigences d’information prévues par le Code de la consommation relatives au crédit immobilier :

  • Article L.313-1 : définition du crédit immobilier.
  • Article L.313-8 : informations sur le coût total du crédit.
  • Article L.313-25 : obligations d’information figurant dans la FISE, incluant les coûts liés à l’assurance lorsque celle-ci est exigée par la banque.

Ainsi, lorsque l’assurance est indispensable à l’obtention du prêt ce qui est le cas pour la quasi-totalité des crédits son coût doit être intégré dans le calcul global du financement et donc dans le taux d’endettement.

Taux d’endettement de l’assurance emprunteur : qu’intègre la banque dans son calcul ?

Le taux d’endettement correspond au rapport entre :

  • les charges financières mensuelles, et
  • les revenus nets mensuels de l’emprunteur.

Les charges prises en compte

  1. Mensualités de crédit (capital + intérêts)
  2. Mensualités d’assurance emprunteur
  3. Loyers (si emprunteur non-propriétaire)
  4. Crédits à la consommation
  5. Pensions alimentaires dues
  6. Dettes récurrentes

L’assurance emprunteur fait partie des charges obligatoires au sein du crédit, car elle constitue une dépense mensuelle directement liée au financement.

Les revenus pris en compte

Les revenus qui sont pris en compte sont les revenus suivants :

  • Prime récurrente possible si elle est contractualisée
  • Salaires nets
  • Revenus professionnels (BNC/BIC)
  • Revenus fonciers (après abattement)
  • Allocations pérennes (ex : pensions reçues)

À retenir :

  • Le taux d’endettement mesure la part des revenus consacrée aux crédits.
  • L’assurance emprunteur est toujours incluse dans le calcul bancaire.
  • Une assurance plus chère peut faire dépasser le seuil des 35 %.
  • La délégation d’assurance est un droit légal à garanties équivalentes.
  • Une assurance déléguée coûte souvent 2 à 4 fois moins cher que celle de la banque.
  • Réduire le coût de l’assurance peut permettre l’acceptation du prêt ou un meilleur financement.

Comment calcule-t-on le taux d’endettement du crédit immobilier avec l’assurance emprunteur ?

La formule complète

Taux d’endettement = (charges mensuelles + assurance emprunteur) ÷ revenus mensuels × 100

Exemple :

  • Salaire net mensuel : 3 000 €
  • Mensualité du prêt : 900 €
  • Coût assurance emprunteur : 45 €

→ Charges totales = 945 €
→ Taux d’endettement = 31,5 %

On constate que l’assurance fait augmenter le taux d’endettement.
Si l’assurance était de 65 € par mois, le taux passerait à 32,16 %, ce qui peut être déterminant dans l’obtention du prêt.

Pourquoi l’assurance emprunteur influence autant le taux d’endettement ?

Une charge obligatoire selon les banques

Même si la loi n’impose pas une assurance pour contracter un crédit, les banques l’exigent systématiquement afin de couvrir le risque de défaut en cas de décès, d’invalidité, ou d’incapacité de travail.

Ce mécanisme est encadré par le Code des assurances. Lorsque la banque impose une assurance, son coût doit obligatoirement figurer dans la FISE, conformément à l’article L.313-25 du Code de la consommation.
Elle entre donc automatiquement dans le calcul du taux d’endettement assurance emprunteur.

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Délégation d’assurance : comment diminuer son taux d’endettement du crédit immobilier ?

Un levier légal pour réduire le coût du prêt

L’emprunteur est libre de choisir l’assurance de prêt de son choix, à garanties équivalentes, selon le Code de la consommation. Cela signifie que la banque ne peut pas imposer son contrat interne si l’emprunteur en propose un autre présentant un niveau de garantie équivalent (critère de l’équivalence des garanties).

L’impact direct sur le taux d’endettement

L’assurance bancaire est souvent 2 à 4 fois plus chère qu’une délégation.
En passant par Askapi, la comparaison des offres permet :

  • de réduire les cotisations mensuelles,
  • de faire baisser les charges totales,
  • et donc de diminuer le taux d’endettement.

Exemple :

  • Assurance banque : 80 € / mois
  • Assurance déléguée via Askapi : 25 € / mois

→ Une économie de 55 € par mois
→ Un taux d’endettement diminué de 1,5 à 2,5 points selon les revenus

Pour certains emprunteurs proches du seuil des 35 %, cette baisse peut permettre l’acceptation du prêt, l’augmentation du montant empruntable, et une réduction de la durée de remboursement.

Trois étapes essentielles

  • Identifier ses revenus et charges mensuelles, en intégrant systématiquement la mensualité d’assurance emprunteur.
  • Calculer le taux d’endettement global, selon la formule : (charges + assurance) ÷ revenus × 100.
  • Optimiser l’assurance de prêt, notamment via la délégation, pour réduire le taux et améliorer la capacité d’emprunt.
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Comment Askapi aide les emprunteurs à optimiser leur taux d’endettement ?

Un comparateur spécialisé dans l’assurance de prêt

Askapi analyse en détail la situation financière de l’emprunteur pour lui proposer :

  • les assurances les plus compétitives du marché,
  • des contrats à garanties solides,
  • des cotisations mensuelles réduites permettant d’améliorer le taux d’endettement.

Analyse de l’équivalence des garanties

Askapi vérifie la conformité du contrat proposé avec les exigences de la banque, conformément aux critères définis par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).

Un accompagnement intégral

Les équipes d’Askapi assistent l’emprunteur : dans la comparaison, la constitution du dossier, la présentation du contrat à la banque et enfin la mise en place de la délégation.

Cet accompagnement est crucial pour les emprunteurs qui souhaitent améliorer leur capacité d’emprunt en réduisant la part de l’assurance dans le calcul de leur taux d’endettement.

 Exemple complet : comment réduire son taux d’endettement grâce à l’assurance emprunteur ?

Situation initiale

  • Revenus : 3 200 € / mois
  • Mensualité du prêt : 1 020 €
  • Assurance bancaire : 70 € / mois

→ Taux d’endettement = (1 020 + 70) / 3 200 = 34 %

La banque juge le dossier fragile.

Grâce à Askapi

  • Assurance alternative : 28 € / mois
    → Taux d’endettement = (1 020 + 28) / 3 200 = 32,8 %

Dans cet exemple, la baisse du coût de l’assurance permet :

  • un taux d’endettement conforme aux règles du HCSF,
  • l’obtention du crédit,
  • une économie de plus de 500 € par an.

En bref :

Le taux d’endettement du crédit immobilier prenant en compte l’assurance emprunteur est un indicateur clé pour obtenir un prêt immobilier.
Parce que l’assurance de prêt est intégrée dans le calcul, il est essentiel de choisir un contrat compétitif.

Grâce à Askapi, les emprunteurs peuvent comparer les meilleures offres du marché, réduire leurs mensualités d’assurance et optimiser leur capacité d’emprunt pour concrétiser leur projet immobilier dans les meilleures conditions.

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FAQ – Calcul taux d’endettement

Qu’est-ce que le taux d’endettement et comment le calculer ?

Le taux d’endettement est un indicateur qui mesure la part des revenus consacrée au remboursement des crédits en cours et aux nouvelles mensualités (incluant parfois l’assurance emprunteur incluse). Pour le calcul du taux d’endettement, additionnez le montant total des charges (mensualités de prêts, loyers, charges fixes) puis divisez par le revenu net mensuel et multipliez par 100. Ce calcul du taux d’endettement permet aux banques et aux organismes d’évaluer votre capacité d’emprunt et d’optimiser votre capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier ou un crédit.

Quel est le taux d’endettement maximum recommandé et pourquoi 35 % est souvent cité ?

Le taux d’endettement maximum recommandé est généralement de 35 % (taux d’endettement maximal), norme popularisée en 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Ce plafond vise à préserver l’équilibre financier de l’emprunteur sans compromettre le reste à vivre. Si votre taux dépasse ce seuil, les établissements bancaires peuvent refuser votre demande de prêt ou exiger un apport personnel plus important, une assurance de prêt immobilier plus stricte, ou allonger la durée pour diminuer vos mensualités.

Que se passe-t-il si mon taux d’endettement du crédit immobilier est trop élevé ?

Un taux d’endettement trop élevé augmente le risque de surendettement et constitue un critère clé pour les banques et les organismes prêteurs. Les conséquences d’un taux trop élevé incluent le refus d’obtenir un crédit, l’obligation d’augmenter votre apport personnel, ou l’obtention d’un crédit à un taux d’intérêt plus élevé. Pour éviter ces conséquences, il est possible de réduire le taux d’endettement en remboursant des crédits en cours, renégociant des taux, ou en allongeant la durée du prêt sans pour autant compromettre votre niveau de vie acceptable.

Comment réduire le taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour diminuer votre taux d’endettement et optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, vous pouvez augmenter votre apport personnel, regrouper vos crédits, diminuer les dépenses courantes ou les charges fixes, ou négocier l’assurance emprunteur et le taux d’intérêt. Allonger la durée du prêt réduit les mensualités mais augmente le coût total. Les banques peuvent aussi tenir compte des loyers perçus pour la résidence principale ou d’un nouvel emprunt dans l’évaluation du reste à vivre.

L’assurance emprunteur influence-t-elle le calcul du taux d’endettement ?

Oui, l’assurance emprunteur et l’assurance de prêt immobilier peuvent être intégrées dans le calcul du taux d’endettement si leurs cotisations sont prélevées mensuellement et considérées comme des charges. Certaines banques incluent la prime d’assurance dans les mensualités, ce qui augmente le montant total des charges. Il est donc important de comparer les offres d’assurance emprunteur pour réduire l’impact sur votre taux d’endettement sans sacrifier la sécurité pour les banques.

Mon taux est supérieur à 35 % : puis‑je quand même obtenir un crédit et comment optimiser mon dossier ?

Un taux d’endettement supérieur à 35 % n’exclut pas automatiquement l’obtention d’un crédit, mais complique la situation. Pour convaincre les établissements bancaires, présentez un dossier solide avec un apport personnel conséquent, des garanties ou cautions, des revenus stables, et des preuves de gestion saine des crédits en cours. Vous pouvez aussi proposer des loyers attendus si votre projet immobilier concerne une résidence principale ou un investissement locatif. Enfin, demander plusieurs simulations et faire appel à un courtier peut aider à obtenir des conditions acceptables sans entraîner un surendettement trop important.

Sources de l’article : Calcul du taux d’endettement avec l’assurance emprunteur : comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

https://www.legifrance.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr

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