Pour délivrer un prêt immobilier, les banques exigent que l'emprunteur souscrive une assurance de prêt, une assurance prenant le relai en cas de défaillance due notamment à un problème de santé. Pour souscrire cette assurance, l'assuré devait donc remplir un questionnaire médical. Cette formalité disparait, à compter du 1er juin 2022, pour de nombreux emprunteurs en application de la loi Lemoine. La disparition du questionnaire médical est-elle une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?
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Les dispositions de la loi Lemoine, quant au questionnaire médical
La loi Lemoine du 28 février 2022 a pour objectif de rendre plus juste, plus simple et plus transparent le marché de l'assurance emprunteur.
Pour atteindre cet objectif, elle prévoit la fin du questionnaire médical, pour les contrats souscrits à compter du 1er juin 2022, à deux conditions :
- que la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit par assuré ne dépasse pas 200 000 €, soit 400.000 € pour un couple,
- que le remboursement soit prévu avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.
| À noter : selon les chiffres de la Banque de France, environ 50% des crédits immobiliers vont pouvoir être souscrits sans questionnaire médical. |
La fin du questionnaire médical, un accès plus large au crédit
La fin du questionnaire médical est une bonne nouvelle pour les personnes souffrant ou ayant souffert d'une pathologie grave. Cela concerne environ 10% des emprunteurs.
En effet, avant l'entrée en vigueur de la loi Lemoine, ces derniers se voyaient proposer un contrat avec une surprime ou/et des exclusions de garantie.
Plus rarement, dans 0,5% des dossiers, ces personnes malades ou anciens malades ne trouvaient pas d'assurance pour couvrir leur prêt immobilier.
Pour ces emprunteurs, la fin du questionnaire médical est donc une bonne nouvelle.
La fin du questionnaire de santé, les solutions des assureurs
Les banques délivrant des contrats groupes et les assureurs proposant des contrats individuels, dans le cadre de la délégation d'assurance (la possibilité de choisir son assurance emprunteur), vont revoir leur stratégie à la suite de l'annonce de la fin du questionnaire de santé.
Une assurance emprunteur plus chère
Le questionnaire médical permettait à l'assureur de mesurer le risque pris et de faire payer plus les assurés les plus susceptibles d'avoir recours à l'assurance, par exemple ceux répondant par l'affirmatif à la question "suivez-vous actuellement un traitement médical ?".
Pour compenser cette absence de personnalisation, les assureurs vont mutualiser les risques sur tous les emprunteurs et donc augmenter leur tarif.
Selon certains analystes, la hausse de l'assurance de prêt pourrait atteindre 20%.
Elle devrait être moindre pour les contrats des banques, qui sont déjà fortement mutualisés (mais aussi déjà beaucoup plus onéreux).
L'absence d'offre pour les crédits de moins de 200.000 €
Certains assureurs réfléchissent à la possibilité de fermer la souscription de leur contrat aux profils empruntant moins de 200.000 € par tête.
Cette solution semble difficilement tenable pour de nombreux acteurs, car elle signifie renoncer à 50% du marché.
D'autres critères pour ajuster le tarif de l'assurance de prêt
Les assureurs de prêt peuvent adapter leur grille tarifaire, en se fondant sur d'autres critères que le questionnaire médical. Ils peuvent ainsi tenir compte du fait, que le souscripteur soit fumeur, pratique un sport à risques etc.
Certains assureurs vont pourraient interroger les clients pour savoir si le cumul des prêts souscrits (ex : un prêt conso de 20 000 € et un crédit immobilier de 190 000 €) dépasse les 200 000 €, auquel cas les formalités médicales s’appliqueraient.
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Des solutions pour limiter la hausse de son assurance emprunteur
La hausse de l'assurance de prêt, les primo-accédants particulièrement touchés
La hausse de l'assurance emprunteur va pénaliser principalement les primo-accédants, qui sont les plus nombreux à emprunter moins de 200.000 € par tête.
Or, cette catégorie d'emprunteurs voit son accès au crédit immobilier se réduire, du fait de la légère augmentation des taux de crédit et du fait du durcissement des règles fixés par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF), la limitation de la durée d'emprunt à 25 ans, un taux d'endettement plafonné à 35% et la nécessité d'avoir un apport représentant au moins 10% du coût du projet immobilier.
Heureusement, pour leur permettre de continuer à emprunter et à s'assurer à un coût raisonnable, des solutions existent.
La révision de la quotité assurée
Pour éviter une hausse trop élevée de leur contrat d'assurance, les emprunteurs peuvent accepter de revoir les quotités assurées. En effet, celles-ci sont en principe de 50% par tête pour un couple.
En acceptant d'être assuré à hauteur de 100% chacun, le seuil de 200.000 € peut être plus facilement dépassé. Le questionnaire de santé va alors devoir être complété.
En l'absence d'antécédents médicaux, le contrat avec questionnaire ne sera pas forcément plus onéreux que le contrat sans. De plus, être assuré à 100% par tête est une sécurité.
Faire jouer la concurrence
Une autre solution consiste à comparer les offres de prêt avec l'aide d'un courtier spécialisé comme ASKAPI, dans le cadre de la délégation d'assurance.
Cette comparaison peut se faire, lors de la souscription en application de la loi Lagarde mais également à tout moment.
En effet, la loi Lemoine prévoit la possibilité de résilier en cours de vie du contrat, et plus seulement la première année (loi Hamon) ou à échéance (amendement Bourquin).
| À noter : la banque ne peut pas refuser la souscription d'un contrat d'assurance de prêt individuel ou revoir les conditions de l'emprunt de ce fait, sous réserve que le contrat comporte des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe. |
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