Avec des conditions d'octroi plus strictes et un contexte inflationniste, l'étau autour du crédit immobilier se resserre. De plus en plus de ménages peinent à obtenir un emprunt. Début 2023, afin de débloquer la situation, la Banque de France décide de revoir chaque mois les taux d'usure plutôt que chaque trimestre. Cette mesure a un impact direct sur les taux proposés par les banques.
A quoi sert le taux d’usure ?
Le taux d'usure désigne le taux maximum auquel les banques peuvent prêter de l'argent. Il englobe le taux d'intérêt proposé par l'établissement bancaire ainsi que les coûts du crédit (frais de dossier, frais de courtage, assurance emprunteur, etc.). C'est ce qu'on appelle le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Il existe plusieurs taux d'usure en fonction du type d'emprunt (crédit immobilier, prêt relais, crédit de trésorerie).
Le taux d'usure est initialement révisé chaque trimestre par la Banque de France.
Un taux mensuel de l'usure prolongé jusqu’au début de l’année 2024
Pour calculer le taux d'usure, la Banque de France se base sur les taux pratiqués par les établissements financiers au cours du trimestre précédent. Elle effectue une moyenne et la relève d'un tiers. C'est ainsi que le taux d'usure est fixé pour le trimestre à venir.
Avec la hausse constante des taux d'intérêt, ce mode de calcul semblait obsolète. Fin 2022, le nombre de dossiers refusés parce qu'il dépasse le taux d'usure ne cessent d'augmenter.
Les emprunteurs sont pris dans un « effet ciseau » entre un taux d'intérêt trop haut et un taux d'usure trop bas.
Pour débloquer la situation, un arrêté du 23 janvier 2023, autorise la révision mensuelle du seuil de l'usure pour une durée de 6 mois à compter du 1er février.
Mais les taux de crédit continuent de flamber, cette mesure temporaire est donc prolongée jusqu'au 1er février 2024.
Une mesure efficace ?
Alors que cette mesure vise à faciliter l'accès au prêt immobilier, elle a un impact direct sur les taux d'intérêts proposés par les banques.
En effet, la révision mensuelle du taux d'usure entraine une forte hausse des taux d'intérêt. Ce qui n'encourage pas les emprunteurs qui voient le coût de leur crédit augmenter de manière significative alors que les prix de l'immobilier ne diminuent pas.
La mensualisation du seuil de l'usure donne pas les résultats attendus puisque la production de crédit immobilier est chute libre depuis l'été dernier. Selon les chiffres de la Banque de France, fin mai 2023, le nombre de crédit accordé est en recul de – 45,9 % par rapport à mai 2022.
Comparer les offres d’assurance de prêt pour rester sous le seuil de l’usure
Avec la forte hausse des taux d'intérêts, le crédit immobilier coûte plus cher pour les ménages.
Pour un emprunt à 200 000 € sur 20 ans :
- en juillet 2022 avec un taux à 1,70 %, le montant des intérêts s'élève à 36 000 €
- en juillet 2023 avec un taux à 3,66 %, le montant des intérêts s'élève à 82 300 €
Soit 46 300 € plus cher en un an.
Pour limiter les frais, les emprunteurs peuvent faire le choix d'une assurance emprunteur moins chère.
Plus avantageuse que l'assurance de groupe proposée par la banque, elle permet de réaliser jusqu'à 15 000 € d'économies sur le coût total d'un crédit.
La délégation d'assurance est mise en application en 2010 afin d'ouvrir le marché de l'assurance de prêt à la concurrence. Désormais l'emprunteur peut choisir l'assureur de son choix à condition que les garanties du contrat respectent l'équivalence des garanties imposée par la banque.
Depuis 2022, la loi Lemoine autorise chaque emprunteur à résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour une offre plus avantageuse.
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