Avec des taux d'intérêt historiquement bas, l'année 2021 a été favorable aux aspirants propriétaires et aux investisseurs en immobilier.
Ce constat est-il toujours d'actualité ? Est-il plus difficile d'emprunter en 2022 ?
Des taux d'intérêt en hausse, une baisse de la solvabilité des emprunteurs
Les taux d'intérêt pratiqués par les banques sont en hausse en mars 2022, du fait de la combinaison de trois facteurs :
- Le rendement des OAT, les obligations assimilables du trésor sur 10 ans c'est-à-dire les titres émis par l’État pour financer sa dette sur les marchés financiers, est en hausse. Or, les OAT sont une référence pour fixer les taux d'intérêt.
- L'inflation est de retour et semble s'installer dans la durée.
- La FED, la réserve fédérale américaine, et la BCE, la banque centrale européenne, infléchissent progressivement leur politique de taux bas.
En avril 2022, le taux moyen sur 15 ans s'établit à 0,80%, en hausse de 0,11 point sur un mois. Le taux moyen sur 20 ans est, quant à lui, de 0,90% soit une augmentation de 0,09 point. Par comparaison en avril 2021, ces taux étaient respectivement de 0,53% et 0,80% (source La Centrale de Financement).
Des taux d'usure en baisse, le rejet des dossiers les plus risqués
Le taux d'usure est le taux le plus haut auquel peut emprunter un ménage. Ce taux varie, selon la durée du prêt immobilier.
Le calcul du taux d'usure est simple. Il s'agit du taux moyen pratiqué par les établissements financiers, au cours du trimestre précédent avec une majoration d'un tiers. Ce mode de calcul décalé est problématique, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt.
Ainsi, les taux d'usure actuels ne correspondent plus à la réalité du marché. Pour les prêts sur 20 ans, par exemple, le taux d'intérêt moyen a connu une hausse de 20 points sur un an tandis que le taux d'usure a diminué dans la même proportion sur un an. Au 2ème trimestre 2022, ce taux pour un prêt de 20 ans et plus est fixé à 2,40%.
Ce décalage n'est pas une bonne nouvelle pour les emprunteurs les plus à risque. En effet, les banques rémunèrent ce risque en augmentant le coût du crédit. Si elles ne peuvent pas le faire sous peine de dépasser le taux d'usure, elles vont écarter les dossiers les moins favorables.
Des astuces pour emprunter plus facilement
Plusieurs astuces sont de nature à faciliter l'accès au crédit et à diminuer le montant des mensualités.
- Le montant de l'apport minimal exigé par les banques s'élève en général à 10% du coût du projet immobilier. En augmentant cet apport, l'emprunteur va diminuer ses mensualités ou avoir un budget plus important. Il va également rassurer le prêteur sur ses capacités d'épargne.
- S'appuyer sur les prêts aidés en complément de son apport comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le 1% logement, afin de financer plus aisément et à moindre coût son projet.
- Opter pour un prêt à taux variable.
- Ne pas hésiter à faire jouer la concurrence afin d'obtenir les meilleures conditions de crédit, sachant que les banques ont des politiques commerciales très différentes. De plus, les conseillers bancaires sont ouverts à la négociation, notamment quant au montant des frais de dossier, ces derniers variants le plus souvent entre 0,5 et 1,5%.
- Comparer et négocier une offre de prêt reste la solution la plus rapide et la plus facile pour faire des économies. Vous pouvez faire appel à un intermédiaire spécialisé qui vous aidera à tirer le meilleur parti de votre dossier. D'ailleurs, dans le cadre de la délégation d'assurance, le courtier va trouver un contrat individuel d'assurance plus avantageux financièrement et/ou en terme de garantie que le contrat groupe proposé par la banque. L'économie peut aller jusqu'à 50%, un véritable atout sachant que l'assurance représente jusqu'à 40% du coût de certains dossiers.
| À noter : pour faciliter les comparaisons, l'offre de prêt doit mentionner le TAEG, le taux annuel effectif global. Ce taux inclut le taux d'intérêt et les frais annexes (assurance, frais de dossier, rémunération de l'éventuel courtier, frais de garantie...). |
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